Umowa zawarta z deweloperem nie przenosi własności nieruchomości i nie zastępuje umowy sprzedaży, która ma być zawarta w przyszłości. W związku z tym może dochodzić do cesji umowy deweloperskiej na inną osobę. W sytuacji gdy cesja umowy deweloperskiej przybiera postać odpłatną, pojawia się pytanie o rozliczenie podatku PIT z tego tytułu. Właśnie ta tematyka będzie przedmiotem niniejszej analizy. Cesja umowy deweloperskiej w świetle prawa cywilnego Zanim jednak przejdziemy do omówienia skutków podatkowych, należy zastanowić się nad modelem funkcjonowania cesji w kontekście prawa cywilnego. Zgodnie z art. 509 § 1 Kodeksu cywilnego wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Przeniesienie takie w prawie cywilnym jest określane jako przelew wierzytelności (cesja). Natomiast w myśl art. 510 § 1 kc umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia wierzytelności przenosi wierzytelność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. W wyniku cesji wierzytelność wygasa u dotychczasowego wierzyciela (cedenta) stosunek zobowiązaniowy z dłużnikiem, powstają natomiast nowe stosunki zobowiązaniowe w rozumieniu cywilnoprawnym pomiędzy nabywcą wierzytelności (cesjonariuszem) a dłużnikiem oraz pomiędzy zbywcą a nabywcą wierzytelności, jeżeli przeniesienie wierzytelności jest odpłatne. Przybliżmy kilka przepisów dotyczących umowy deweloperskiej. W art. 3 pkt 5 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego umowa deweloperska została zdefiniowana jako umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Świadczenia pieniężne, jakie na poczet ceny przyszłego lokalu wpłaca deweloperowi nabywca, są przechowywane albo na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, albo na zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym. W świetle powyższego zaznaczyć należy, że umowa deweloperska jest umową zobowiązującą strony do zawarcia umowy przyrzeczonej, przewłaszczającej nieruchomość na rzecz nabywcy. Deweloper zobowiązuje się w niej w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej do wybudowania budynku oraz wykonania wszystkich czynności niezbędnych w procesie budowlanym, a po wybudowaniu tego budynku – do przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę. Umowa deweloperska jest zatem umową zobowiązującą, ale nie rozporządzającą polegającą na przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę. Nabywca zobowiązuje się w niej do dokonywania wpłat na poczet ceny, mimo że prawo własności nieruchomości przejdzie na nabywcę dopiero z chwilą podpisania umowy w formie aktu notarialnego przenoszącej własność. Powyższe założenie wywołuje również istotne skutki, jeżeli chodzi o cesję umowy deweloperskiej, ponieważ w takim przypadku przeniesiona zostaje wierzytelność o wybudowanie i przeniesienie prawa własności do nieruchomości w przyszłości. Co warte zatem podkreślenia, cesja umowy deweloperskiej nie przenosi prawa własności do umowy deweloperskiej przenosi prawo wynikające z tejże umowy, a nie tytuł własności do nieruchomości. Zidentyfikowanie właściwego źródła przychodu w przypadku cesji umowy deweloperskiej Ustawa PIT wyróżnia wiele źródeł przychodów, w związku z czym dla ustalenia właściwego sposobu opodatkowania danego przychodu w pierwszej kolejności należy ustalić odpowiednie źródło. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT źródłem przychodów jest odpłatne zbycie: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości; spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej; prawa wieczystego użytkowania gruntów – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a–c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Natomiast w myśl art. 10 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy źródłami przychodów są kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a–c. W odniesieniu do ww. źródła należy wskazać, że stosownie do art. 18 ww. ustawy za przychód z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw. W związku z tym, że zawarty w ww. art. 18 katalog praw majątkowych jest jedynie przykładowy, na co wskazuje użyte przez ustawodawcę sformułowanie „w szczególności”, przyjąć należy, że do katalogu praw majątkowych objętych zakresem regulacji omawianego przepisu można zaliczyć także inne prawa niewymienione wprost w tym przepisie. Do przychodów z praw majątkowych zaliczyć tym samym należy również wierzytelności czy też przychód uzyskany z ich zbycia. Jak już wskazaliśmy uprzednio, w przypadku cesji umowy deweloperskiej nie dochodzi do przeniesienia prawa własności. To oznacza, że w przypadku odpłatnej cesji umowy deweloperskiej dochodzi do osiągnięcia przychodu z odpłatnego zbycia prawa majątkowego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy PIT. W konsekwencji przychód osiągnięty z tytułu dokonania cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej nie jest więc tożsamy z przychodem osiągniętym z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, gdyż przedmiotem umowy deweloperskiej nie jest przeniesienie własności nieruchomości lub jej udziału, a zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia na nabywcę prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu. To powoduje, że obowiązuje w tym przypadku zasada, zgodnie z którą podatnik dokonujący odpłatnej cesji umowy deweloperskiej uzyskuje przychód z praw majątkowych, który należy wykazać w rocznym zeznaniu podatkowym PIT-36 i opodatkować dochód z tego tytułu na zasadach ogólnych, według skali podatkowej. Na marginesie dodajmy, że uzyskany w ten sposób przychód podlega zmniejszeniu o poniesione koszty uzyskania przychodów. Dyrektor KIS w interpretacji z 4 sierpnia 2021 roku (nr wskazał, że w takim przypadku kosztami uzyskania przychodów są poniesione koszty notarialne podpisania umowy deweloperskiej i koszt agenta nieruchomości dotyczący znalezienia nabywcy przez agenta zajmującego się obrotem gruncie podatku PIT przychód z tytułu odpłatnej cesji umowy deweloperskiej stanowi przychód z praw majątkowych. Opodatkowaniu w zeznaniu rocznym podlega dochód będący różnicą pomiędzy przychodem z tego tytułu a poniesionymi kosztami umowy deweloperskiej w rozumieniu ustawy PIT generuje przychód z praw majątkowych podlegający opodatkowaniu na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej. Podmioty dokonujące cesji powinny przede wszystkim pamiętać, że nie stanowi ona przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, ponieważ nie mamy do czynienia z umową rozporządzającą lecz umową zobowiązującą.
Umowa deweloperska zwrot pieniędzy | 797 014 014. Jeżeli podpisujemy umowę deweloperską to pieniądze, które wpłacamy znajdują się na rachunku powierniczym. Jeśli następuje odstąpienie od umowy deweloperskiej, wówczas środki są zwracane.Przelew wierzytelności pozwala zmienić osobę, której dłużnik powinien zapłacić. Przelew wierzytelności najlepiej jest zawrzeć na piśmie, bo w razie sporu najłatwiej wtedy wykazać, że taka umowa została zawarta oraz jaką miała treść. O tym, że nastąpił przelew wierzytelności, trzeba zawiadomić dłużnika. 1. Przelew wierzytelności - na czym polega? Przelew wierzytelności (cesja wierzytelności) polega na zawarciu umowy, w wyniku której zmienia się osoba, której dłużnik powinien zapłacić. Dotychczasowy wierzyciel na podstawie umowy z nowym wierzycielem przenosi na niego wierzytelności (czyli prawo żądania zapłaty lub spełnienia innego świadczenia), jaka mu przysługuje wobec dłużnika. Umowa między dotychczasowym a nowym wierzycielem, na podstawie której dochodzi do przelewu wierzytelności może być np. sprzedażą (sprzedaż wierzytelności), darowizną, zamianą. Stroną umowy przelewu wierzytelności nie jest dłużnik. 2. Przelew wierzytelności - co z odsetkami? Jeśli zostanie zawarta umowa przelewu wierzytelności, to na nabywcę (nowego wierzyciela) przechodzą wszelkie związane z tą wierzytelnością prawa, w szczególności roszczenie o zaległe odsetki. Nabywca ma więc prawo żądać od dłużnika również odsetek za opóźnienie w zapłacie. “Stosownie do art. 509 § 2 na skutek przelewu wierzytelność zbywcy wchodzi do majątku nabywcy wraz ze związanymi z nią prawami. Konsekwencją przelewu jest zatem zmiana podmiotowa po stronie wierzyciela, polegająca na tym, że dotychczasowy wierzyciel traci to stanowisko, a w jego miejsce wchodzi nabywca wierzytelności, który uzyskuje ją w takim samym kształcie, w jakim przysługiwała ona zbywcy”. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 1 grudnia 2017 r., sygn. akt I CSK 170/17 3. Czy przelew wierzytelności musi być na piśmie? Przelew wierzytelności najlepiej jest zawrzeć na piśmie, bo w razie sporu najłatwiej wtedy wykazać, że taka umowa została zawarta oraz jaką miała treść, unika się wtedy problemów z udowodnieniem tego w razie sprawy w sądzie z dłużnikiem. Dlatego zalecane jest zawieranie umów przelewu wierzytelności na piśmie. Ale bezwzględnego obowiązku zawierania umów przelewu wierzytelności na piśmie nie ma. “Przepis art. 511 nie przewiduje rygoru nieważności w razie dokonania przelewu bez zachowania wymogu formy pisemnej. W takiej sytuacji, zgodnie z art. 74 § 1 niezachowanie formy pisemnej zastrzeżonej w art. 511 nie skutkuje nieważnością umowy przelewu, a jedynie określonymi ustawowo ograniczeniami dowodowymi” Wyrok Sądu Najwyższego z 8 lutego 2002 r., sygn. akt II CKN 1160/99 4. Kiedy z podpisami u notariusza? W jednym przypadku umowę przelewu należy zawrzeć na piśmie, i to jeszcze dodatkowo z podpisami notarialnie poświadczonymi. Chodzi o sytuację, gdy dotychczasowy wierzyciel zdążył już skierować przeciw dłużnikowi sprawę do sądu, wygrał ją i sąd nadał na wyrok (lub nakaz zapłaty) tzw. klauzulę wykonalności (czyli formalne stwierdzenie, że sprawę można skierować do komornika). Chcąc przelać wierzytelność, na którą ma się już wyrok (lub nakaz zapłaty) z klauzulą wykonalności, trzeba zadbać o to, żeby nowy wierzyciel mógł ten wyrok (nakaz zapłaty) wykorzystać i nie miał sam problemów ze skierowaniem sprawy do komornika - bo przecież we wszystkich dokumentach (wyroku, klauzuli wykonalności) podane są dane poprzedniego wierzyciela. Dzięki temu, że przelew wierzytelności był zrobiony z podpisami notarialnie poświadczonymi, nowy wierzyciel będzie mógł żądać nadania przez sąd klauzuli wykonalności na na siebie, co pozwoli mu skierować sprawę do komornika. 5. Zawiadomienie dłużnika o przelewie O tym, że nastąpił przelew wierzytelności, trzeba zawiadomić dłużnika. Dłużnik musi wiedzieć, komu ma zapłacić. Jeśli dłużnik nic o przelewie wierzytelności nie wie, to może zapłacić swojemu dotychczasowemu wierzycielowi. Wtedy nowy wierzyciel nie może żądać zapłaty od dłużnika, tylko powinien się domagać zapłaty od osoby, której dłużnik zapłacił. Gdyby jednak dłużnik został zawiadomiony o przelewie wierzytelności przez zbywcę (dotychczasowego wierzyciela) albo dowiedział się o przelewie z innych źródeł (np. od nabywcy), to nie powinien płacić staremu wierzycielowi. Jeśli mimo wszystko zapłaci staremu wierzycielowi, to sporo ryzykuje. Nowy wierzyciel może w takiej sytuacji żądać od dłużnika zapłaty, więc dłużnik może zostać zmuszony do zapłacenia “dwa razy”. Wynika to z art. 512 Kodeksu cywilnego. 6. Czy potrzebna zgoda dłużnika na przelew wierzytelności? W zdecydowanej większości przypadków zgoda dłużnika na przelew wierzytelności nie jest potrzebna. Wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że byłoby to sprzeczne z : ustawą (czyli musiałby istnieć przepis, który zabrania dokonania przelewu; np. Kodeksu pracy zabrania przelewania na inną osobę prawa do wynagrodzenia za pracę ) zastrzeżeniu umownemu (czyli w umowie strony uzależniły przelew od zgody dłużnika albo wyłączyły całkowicie możliwość przelewu) właściwości zobowiązania (np. prawo do alimentów). Można też w umowie ograniczyć możliwość przelewu (cesji) wierzytelności bez zgody dłużnika.“Skoro można w umowie wyłączyć możliwość przelewu wierzytelności, to tym bardziej dopuszczalne jest umowne ograniczenie cesji, np. przez wskazanie konkretnego podmiotu, na rzecz którego przelew może być dokonany. W takim przypadku cesja na rzecz innej osoby czy firmy nie będzie skuteczna” - uznał Sąd Najwyższy w wyroku z 11 stycznia 2017 r., sygn. akt IV CSK 116/16. 7. Wymóg zgody na przelew wierzytelności można obejść Aby uzależnić przelew wierzytelności od zgody dłużnika, najlepiej zrobić to na piśmie. W praktyce jednak mimo wprowadzenia np. do umowy wymogu uzyskania zgody, łatwo jest go obejść i dokonać przelewu wierzytelności bez oglądania się na dłużnika. Dlaczego? Z przepisów o przelewie (art. 514 wynika, że jeżeli wierzytelność jest stwierdzona pismem, to zastrzeżenie umowne, iż przelew nie może nastąpić bez zgody dłużnika, jest skuteczne względem nabywcy tylko wtedy, gdy pismo zawiera wzmiankę o tym zastrzeżeniu (chyba że nabywca w chwili przelewu o zastrzeżeniu wiedział). Czyli jeśli istnieje dokument potwierdzający istnienie wierzytelności (np. umowa, faktura VAT), to musi on zawierać też informację o tym, że na przelew wierzytelności potrzebna jest zgoda dłużnika. Jeśli na dokumencie takiej informacji nie ma, to przelew będzie skuteczny. Co jeśli istnieje kilka dokumentów potwierdzających istnienie wierzytelności (np. umowa, faktura VAT, wyrok sądu) a tylko część z nich zawiera zastrzeżenie, że na przelew wierzytelności musi się zgodzić dłużnik? Przecież dłużnik nie ma wpływu na to, czy wierzyciel w treści wystawionej przez siebie faktury VAT wpisze takie zastrzeżenie. W przypadku, gdy został wydany wyrok sądu nakazujący zapłacenie długu, wprowadzenie do treści wyroku informacji, że przelew wymaga zgody dłużnika jest w praktyce niemożliwe. Odpowiedź na to pytanie znajduje się w wyroku Sądu Njwyższego z 5 kwietnia 2006 r. (sygn. akt I CSK 189/05). Sąd Najwyższy stwierdził w nim, że “w przypadku istnienia kilku dokumentów stwierdzających istnienie wierzytelności zbytej w drodze przelewu, z których tylko część zawiera informację o zakazie dokonywania przelewu bez zgody dłużnika, ocena skuteczności tego zastrzeżenia wymaga ustalenia, w oparciu o jaki dokument wierzyciel wykazał wobec nabywcy wierzytelności jej istnienie. Jeżeli dokument ten nie zawierał wzmianki o zakazie dokonywania przelewu, to pactum de non cedendo [czyli umowa zakazująca zbycie wierzytelności bez zgody dłużnika - przyp. red.] będzie bezskuteczne wobec nabywcy wierzytelności, chyba że nabywca wierzytelności w chwili przelewu o zastrzeżeniu tym wiedział”. 8. Przelew wierzytelności a obrona dłużnika przed zapłatą W wyniku przelewu (cesji) wierzytelności sytuacja prawna dłużnika nie może się pogorszyć. Dlatego zabezpieczono go w ten sposób, że wprowadzono w art. 513 § 1 zasadę, zgodnie z którą dłużnikowi przysługują przeciwko nabywcy wierzytelności wszelkie zarzuty, które miał przeciwko zbywcy w chwili powzięcia wiadomości o przelewie. Przykład 1. Jan Nowak zamówił na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej maszynę. Miał za nią zapłacić w terminie 30 dni od jej otrzymania. Maszyna okazała się wadliwa, Jan Nowak złożył reklamację u sprzedawcy. Ten reklamacji jednak nie uznał utrzymując, że to Jan Nowak nieprawidłowo użytkował maszynę i ja uszkodził. Ponieważ Jan Nowak nie zapłacił za maszynę, sprzedawca dokonał przelewu wierzytelności o zapłatę ceny na inną firmę. Jan Nowak nie stracił jednak w wyniku przelewu wierzytelności prawa do odstąpienia od umowy sprzedaży z powodu wad rzeczy. Odstąpienie od umowy wywołuje takie skutki, jakby umowa nie została zawarta (konieczność zwrotu maszyny, brak obowiązku zapłaty lub - jeśli zapłata już nastąpiła - konieczność zwrotu zapłaconej ceny). Jan Nowak może więc nadal złożyć sprzedawcy oświadczenie o odstąpieniu od umowy z powodu wady sprzedanej rzeczy i powołać się na to oświadczenie, gdy nabywca wierzytelności będzie żądał od niego zapłaty. 9. Przelew wierzytelności a niewypłacalność dłużnika Zbywca wierzytelności ponosi względem nabywcy odpowiedzialność za to, że wierzytelność mu więc wierzyciel np. najpierw umorzył dłużnikowi dług, a potem dokonał cesji wierzytelności (która już mu nie przysługiwała, bo została umorzona), to oczywiście zbywca odpowiada za to przed nabywcą. Odrębną kwestia jest wypłacalność dłuznika. Co jeśli nabywca nie jest w stanie wyegzekwować zapłaty od dłużnika? Czy może mieć wtedy jakieś żądania do osoby, od której nabył wierzytelność, czy tylko do dłużnika? Zasadą jest, że zbywca nie ponosi wobec nabywcy wierzytelności odpowiedzialności za to, czy dłużnik jest wypłacalny. Jeśli nabywca nie wyegzekwuje zapłaty od dłużnika, to jest to ryzyko nabywcy, a nie zbywcy. Ale zasadę tę można w umowie zmienić. Zbywca może przyjąć na siebie odpowiedzialność za wypłacalność dłużnika. Wtedy nabywca wierzytelności może żądać od zbywcy odszkodowania, jeśli nie uda mu się wyegzekwować pieniędzy od dłużnika (art. 516 10. Powierniczy przelew wierzytelności - na czym polega? Można się też spotkać z tzw. powierniczym przelewem wierzytelności. Jest to przelew wierzytelności dokonywany w celu ściągnięcia zapłaty od dłużnika. Takie umowy zawierane są np. z firmami windykacyjnymi, które mają odzyskać należności od dłużników. Powierniczy przelew wierzytelności w celu jej ściągnięcia i przekazania zbywcy to umowa, na podstawie której cedent (czyli zbywca) przekazuje wierzytelność do majątku osoby trzeciej (nabywcy, np. firmy windykacyjnej), po to, aby nabywca mógł we własnym imieniu ściągnąć dług od dłużnika, działając jednocześnie na rzecz zbywcy, za odpowiednim wynagrodzeniem wynikającym np. z umowy zlecenia.
Należy także pamiętać, że sprawdzenie umowy deweloperskiej przez adwokata trwa nawet do 5 dni roboczych. Dokładny audyt wymaga sprawdzenia wszystkich zapisów i zaproponowania tego, co będzie korzystne dla klienta. W tym momencie warto sobie zadać pytanie, jakie nabywca ma oczekiwania.
W ramach umowy Cedent przenosi na Cesjonariusza określone w umowie wierzytelności. Umowa musi wyraźnie określać wierzytelności, które są przedmiotem umowy. UMOWA PRZELEWU WIERZYTELNOŚCIzawarta w dniu ....................... r. w ........................., pomiędzy:1. ......................................... z siedzibą w .................................... przy ul. ...................................., numer KRS ......................... zwanym dalej Cedentem, reprezentowanym przez:...........................................,...........................................,oraz2. ......................................... z siedzibą w .................................... przy ul. ...................................., numer KRS ......................... zwanym dalej Cesjonariuszem, reprezentowanym przez:...........................................,...........................................,§ 1Cedent oświadcza, że przysługują mu wierzytelności w stosunku do ............................, z siedzibą w ............................, zwanego dalej Dłużnikiem, wynikające z następujących umów pożyczek pieniężnych: 1) umowa z dnia ................... – pożyczka w kwocie ..................... (...........................................) euro,2) umowa z dnia ................... – pożyczka w kwocie ..................... (...........................................) euro,3) umowa z dnia ................... – pożyczka w kwocie ..................... (...........................................) euro.§ 2Jako dowód istnienia wierzytelności Cedent przekazuje Cesjonariuszowi opisane w § 1 umowy pożyczki oraz oświadczenie zarządu Dłużnika, że wierzytelności wynikające z wskazanych umów na dzień zawarcia niniejszej umowy istnieją.§ 3Cedent przenosi na Cesjonariusza wskazane w § 1 wierzytelności. Przeniesienie wierzytelności następuje z chwilą podpisania niniejszej umowy. Wraz z przenoszonymi wierzytelnościami przechodzą na Cesjonariusza wszelkie związane z nimi prawa, w tym także roszczenie o zapłatę oprocentowania wynikającego z opisanych w § 1 umów pożyczek oraz odsetek w przypadku opóźnienia w spełnieniu świadczenia przez Dłużnika.§ 4Cedent oświadcza, że wierzytelności określone w § 1 umowy:1) nie są sporne ani co do zasady, ani co do wysokości, a ich przelew nie jest wyłączony przez przepisy prawa i zastrzeżenie umowne,2) nie były przedmiotem innego przelewu, nie są obciążone prawami osób trzecich, ani zajęte przez organ egzekucyjny.§ 5Cedent zawiadomi Dłużnika o dokonanym przelewie niezwłocznie po zawarciu niniejszej umowy.§ 6Wszelkie zmiany umowy wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.§ 7W zakresie nieuregulowanym stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.§ 8Wszelkie spory wynikające z niniejszej umowy strony rozstrzygać będą w sposób polubowny. W przypadku braku możliwości polubownego rozstrzygnięcia sporu właściwym dla jego rozpatrzenia będzie sąd siedziby Cedenta.§ 9Niniejsza umowa została sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron........................................... ........................................... Cedent CesjonariuszPOBIERZ BEZPŁATNY WZÓR: Umowa przelewu wierzytelnosci
Według danych prawników Pewny Lokal w zasadzie każda umowa deweloperska. Jeżeli chcesz być pewny, że umowa deweloperska spełnia wymagania dotyczące bezobciążeniowego wyodrębnienia lokalu i czy nie zawiera innych niepokojących klauzul zamów analizę umowy deweloperskiej z firmą Pewny Lokal.
1. Przelew wierzytelności (cesja) – istotaPrzelew wierzytelności (cesja) jest instytucją prawa cywilnego. Cesja regulowana jest poprzez przepisy art. 509-517 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) – dalej Według takich przepisów stronami umowy cesji wierzytelności są: cedent (sprzedający wierzytelność) i cesjonariusz (nabywca wierzytelności). Co istotne, umowa przelewu wierzytelności może być zawarta bez zgody dłużnika, a jedynie w wyjątkowych przypadkach, określonych w ustawie (np. art. 449, art. 595, art. 602, art. 912 albo umowie, wierzytelność nie w ogóle nie może być sprzedana osobie trzeciej lub operacja taka wymaga zgody dłużnika. Podkreślić trzeba, że zbywca wierzytelności przenosi na nabywcę nie tylko należność główną, ale również wszystkie związane z nią prawa, w szczególności należne praktyce funkcjonuje wykładnia, według której strony umowy przelewu definiują jaka część odsetek lub innych należności pobocznych przechodzi na nabywcę wierzytelności.„Z braku odmiennego zastrzeżenia stron, na podstawie art. 509 § 2 oprócz wyraźnie wymienionego roszczenia o odsetki, przechodzą z cedenta na cesjonariusza np. roszczenie o zaległe odsetki, roszczenie o odszkodowanie za nienależyte wykonanie zobowiązania, roszczenie o zapłatę kar umownych, roszczenie o uzyskanie surogatów przedmiotu świadczenia (art. 477 § 2 roszczenie o udzielenie przez dłużnika informacji o przedmiocie świadczenia (art. 546 i art. 354 § 1 uprawnienie wierzyciela do wyboru świadczenia w zobowiązaniu przemiennym, uprawnienie wierzyciela do wezwania dłużnika do wykonania (art. 455 lub możność zaskarżenia czynności zdziałanych z pokrzywdzeniem wierzyciela, roszczenie z tytułu poręczenia i inne.” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 listopada 2006 r., IV CSK 224/06, LEX 196511)Cesja wierzytelności nie skutkuje zmianą treści stosunku prawnego. Bezpośrednim efektem niezmienności stosunku prawnego jest w szczególności to, że dłużnikowi przysługują przeciwko cesjonariuszowi wszelkie zarzuty, które miał przeciwko cedentowi w chwili uzyskania powiadomienia o umowie.„Dłużnik przelanej wierzytelności może - w ramach art. 513 § 1 - skutecznie powołać się wobec cesjonariusza na zarzut w postaci odstąpienia od umowy sprzedaży zawartej z cedentem z powodu wady przedmiotu sprzedaży, gdy wada rzeczy została ujawniona po podjęciu przez niego wiadomości o przelewie wierzytelności.” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 kwietnia 2009 r., V CSK 423/08, Biul. SN 2009, nr 6, poz. 13).Z żadnego z przepisów nie wynika, aby umowa cesji była zawarta w formie pisemnej. Oczywiście w praktyce sam nabywca jest zainteresowany tym, aby cesja byłą potwierdzona na piśmie, ale z drugiej strony należy pamiętać, że brak formy pisemnej nie czyni umowy cesji nieważną, jej zawiązanie poprzez postanowienia ustne może implikować skutki podatkowe (na przykład w PCC).Jedynie w wyjątkowych sytuacjach obowiązek zachowania formy pisemnej może wynikać z przepisów w wyjątkowych sytuacjach do faktycznego przelewu wierzytelności na podmiot trzeci może dość bez aktywnego udziału trzeba, że stosownie do regulacji art. 518 osoba trzecia, która spłaca wierzyciela, nabywa spłaconą wierzytelność do wysokości dokonanej zapłaty:1)jeżeli płaci cudzy dług, za który jest odpowiedzialna osobiście albo pewnymi przedmiotami majątkowymi;2)jeżeli przysługuje jej prawo, przed którym spłacona wierzytelność ma pierwszeństwo zaspokojenia;3)jeżeli działa za zgodą dłużnika w celu wstąpienia w prawa wierzyciela; zgoda dłużnika powinna być pod nieważnością wyrażona na piśmie;4)jeżeli to przewidują przepisy istotne, wierzyciel nie może sprzeciwić się takiej wymuszonej cesji: jeżeli bowiem zachodzą przesłanki zdefiniowane w art. 518 § 1 wierzyciel nie może odmówić przyjęcia świadczenia, które jest już wymagalne.„Wstąpienie osoby trzeciej w prawa zaspokojonego wierzyciela na skutek spłacenia wierzyciela (art. 518 § 1 pkt 1 następuje tylko w zakresie, w jakim osoba trzecia spłaciła dług, który w stosunku podstawowym był wymagalny.” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2005 r., II CK 576/04, OSNC 2006/3/53).2. Czynności opodatkowane PCC – zagadnienia ogólneOmawiając zagadnienie opodatkowania PCC konkretnych umów należy w pierwszej kolejności, zwrócić uwagę na dwa aspekty: jest to podatek obrotowy o niegospodarczym charakterze i daniną taką opodatkowane są jedynie te umowy (czynności), które wprost jako takie zostały wskazane przez czynności opodatkowanych zamieszczony został w art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2007 r. Nr 68, poz. 450 z późn. zm.) - dalej Już na pierwszym miejscu listy czynności opodatkowanych podatkiem od czynności cywilnoprawnych prawodawca wymienia umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw płaszczyźnie PCC ustawodawca w sposób niemal bezpośredni odwołuje się do regulacji prawa cywilnego, nie definiując czynności (jak to ma np. miejsce na gruncie VAT) a właśnie stosując przepisy tak właśnie należy zrobić w przypadku sprzedaży (przelewu, cesji) wierzytelności – stąd właśnie w pierwszym rozdziale została przybliżona instytucja Podatek od czynności cywilnoprawnych a VATZ uwagi na niegospodarczy charakter PCC, w art. 2 pkt 4 ustawodawca zapisał, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:a)opodatkowana VAT,b)zwolniona z VAT:–umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,–umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach więc zbycie wierzytelności podlegałoby opodatkowaniu VAT (nawet jeżeli czynność taka korzysta ze zwolnienia), wówczas bez względu na to, która strona jest podatnikiem, nie powinno już być opodatkowane aby rozstrzygnąć czy świadczenie podlega opodatkowaniu VAT, trzeba ustalić jaki jest status świadczącego, a dokładniej czy jest z tytułu jej wykonania podatnikiem VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) - dalej bez względu na to czy podmiot (osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej) dokona rejestracji na potrzeby podatku od towarów i usług, status podatnika VAT posiada zawsze wówczas gdy samodzielnie wykonuje działalność gospodarczą; nie istotny przy tym jest cel lub rezultat takiej działalności. W myśl definicji zapisanej w ust. 2 tego samego artykułu na gruncie VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy (działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych).Oznacza to, że dokonując rozstrzygnięcia, czy dana czynność podlega opodatkowaniu VAT należy ustalić, czy jest ona wykonywana w ramach wykonywanej przez podmiot działalności gospodarczej (w znaczeniu VAT), a oprócz tego czy stanowi usługę lub dostawę trzeba, że z punktu widzenia VAT obrotem wierzytelnościami może być zarówno sprzedaż jak i nabycie tego rodzaju praw (jako usługa pośrednictwa finansowego). Oczywiście zbycie wierzytelności własnej (czyli powstałej w wyniku tego, że klient wierzyciela nie zapłacił) nie stanowi usługi w znaczeniu VAT. W pierwszym okresie obowiązywania nawet niektórzy specjaliści od podatków spoza aparatu skarbowego próbowali klasyfikować sprzedaż wierzytelności własnych jako sprzedaż wartości niematerialnych i prawnych, i tym samym opodatkowywać taką transakcję VAT - jednak działanie takie nie znajduje żadnego uzasadnienia przypomnieć, że pojęcie wartości niematerialnych i prawnych ma swoje źródło w ustawach o podatkach dochodowych – ustawodawca wprost wyspecyfikował w nich te prawa, które zaliczane są do wartości niematerialnych i katalogu takim nie odnajdziemy wierzytelności, wobec czego chociaż są one prawem i nie mają materialnej postaci nie mogą być uznane za wartości niematerialne i tego istotne znaczenie ma to, że sprzedaż własnych wierzytelności przez podatnika zajmującego się całkowicie inną działalnością niż obrót wierzytelnościami nie może być uznana za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej. Czynność taka z założenia dokonywana jest w ostateczności i w pewnych warunkach przymusu ekonomicznego (wobec braku zapłaty przez kontrahenta).Brak obowiązku opodatkowania sprzedaży własnych wierzytelności wielokrotnie potwierdzany był w orzecznictwie ETS, oraz w piśmie z 11 listopada 2004 r. skierowanym przez Komisję Europejską do polskiego ministerstwa trzeba, że jeżeli nabywcą wierzytelności jest podmiot profesjonalnie zajmujący się nabywaniem tego rodzaju praw w celu samodzielnej windykacji lub ich odsprzedaży, zdarzenie takie powinno być opodatkowane VAT. Jednak w takiej sytuacji zbywca nie jest świadczącym, lecz nabywcą usługi obrotu wierzytelnościami, polegającej na tym, że zwalnia wierzyciela z konieczności prowadzenia działań że w tego rodzaju sytuacji usługę wykonuje nabywca i to one jest podatnikiem potwierdzone zostało w piśmie Ministerstwa Finansów z dnia 4 lipca 1995 r. PO7-D-825-167-2480/95, Serw. Podat. 1997 r. nr 1, s. 71:„Obrót wierzytelnościami, tzn. zakup wierzytelności w celu ich windykacji we własnym zakresie lub w celu ich dalszej sprzedaży stanowi zgodnie z Klasyfikacją GUS usługę finansową” (pismo wydane było w poprzednim stanie prawnym, jednak teza w niej zawarta, pomimo zmiany okoliczności prawno-podatkowych, nie straciła na aktualności).Stanowisko takie potwierdza treść, wydanego na gruncie ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 z późn. zm.) ale wciąż aktualnego, wyroku NSA z dnia 28 grudnia 2000 r. SA/Sz 1492/99, LEX 53191:„Z uwag wyjaśniających do Klasyfikacji Wyrobów i Usług, opracowanych przez Ośrodek Badawczo-Rozwojowy Statystyki i zawierających objaśnienia zakresu objętego grupowaniami dotyczącego usług, wynika, że "usługi pośrednictwa finansowego" zawarte w dziale 65 sekcji J obejmują też w klasie "usługi w zakresie pośrednictwa finansowego pozostałe, gdzie indziej nie sklasyfikowane", przez które rozumie się "inne rodzaje pośrednictwa finansowego związane głównie dystrybucją środków finansowych w inny sposób niż udzielanie pożyczek". Oznacza to niewątpliwie, iż usługą uznawaną za pośrednictwo finansowe w ujęciu PKWiU 65-67, jak również obrót wierzytelnościami rozumiany jako zakup wierzytelności w celu ich windykacji we własnym zakresie lub w celu dalszej ich odsprzedaży.”Usługa wykonywana przez NABYWCĘ wierzytelności musi być sklasyfikowana jako "usługa pomocnicza związana z pośrednictwem finansowym, pozostała, gdzie indziej niesklasyfikowana" (PKWiU Świadczenie tego rodzaju jest usługą pośrednictwa finansowego. Zgodnie z dyspozycją przepisu art. 43 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z poz. 3 załącznika nr 4 do usługi pośrednictwa finansowego (Sekcja J PKWiU), inne niż wymienione w tej pozycji jako wyłączone, korzystają ze zwolnienia w podatku od towarów i teza została postawiona w nowszych orzeczeniach, w wyroku WSA w Łodzi z dnia 27 lutego 2007 r., I SA/Łd 1239/06, czy w wyroku WSA w Warszawie z dnia 7 kwietnia 2008 r., III SA/Wa 783/08, Podatnik, podstawa opodatkowania i moment powstania obowiązku podatkowegoW przypadku gdy sprzedaż (cesja) wierzytelności – jako wykonywana poza VAT - podlega opodatkowaniu PCC, należy wskazać istotne elementy niezbędne do prawidłowego jej obciążenia taką aktualnym stanie prawnym ustawodawca podatkowy nie pozostawia żadnych wątpliwości co do tego, że przy umowie cesji – tak jak przy każdej innej umowie sprzedaży rzeczy lub prawa - obowiązek podatkowy w PCC obciąża nie kogo innego a kupującego (art. 4 pkt 1 trzeba, że wszelkie inne, sprzeczne z postanowienia umowne w sprawie zapłaty podatku w żaden sposób nie wpływają na obowiązki publicznoprawne stron i nie wiążą organu podatkowego. Rzecz jasna, nic nie stoi na przeszkodzie temu, aby strony transakcji umówiły się, że ciężar ekonomiczny zapłaty podatku spocznie na zbywcy, ale również w takiej sytuacji podatnikiem – wobec którego roszczenie o zapłatę ma organ podatkowy – jest konsekwencji, to nabywca zobligowany jest nie tylko do zapłaty podatku ale również do złożenia stosownej deklaracji taka składana jest, bez dodatkowego wezwania, w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego; deklarację nabywca sporządza posługując się formularzem PCC-3. W tym samym terminie podatnik musi zapłacić podatek, który w przypadku nabycia cesji wierzytelności obliczany jest przy zastosowaniu stawki 1%. Deklaracja oraz zapłata powinny być przekazane do urzędu skarbowego właściwego ze względu na adres zamieszkania albo siedziby nabywcy.
S.A. z siedzibą we W. umowę przelewu wierzytelności w ramach transakcji sekurytyzacji „poszczególna umowa”. Mocą wskazanej umowy zbywca przeniósł na nabywcę wierzytelności wymienione w Załączniku nr 4 do umowy. Zgodnie z § 4 tej umowy wskazane wierzytelności przechodzą na nabywcę pod warunkiem uiszczenia przez nabywcę
Załóżmy, że po tym jak podpisałeś umowę deweloperską wszystko poszło idealnie. Inwestycję zrealizowano, wszystkie pozwolenia są, a deweloper przekazał Ci już mieszkanie i wygląda ono dokładnie tak, jak powinno. Następuje bardzo miły moment – podpisujesz umowę, dzięki której staniesz się właścicielem mieszkania (albo garażu czy innego lokalu). Potocznie umowa, na mocy której deweloper przenosi własność mieszkania (lokalu) na kupującego nazywana jest „umową przyrzeczoną” albo „umową ostateczną”. Jest ona zawierana w formie aktu notarialnego. Treść umowy przyrzeczonej jest silnie powiązana z treścią umowy deweloperskiej lub realizatorskiej.. . Dzięki tej umowie następuje: ustanowienie odrębnej własności lokalu, czyli założenie dla mieszkania osobnej księgi wieczystej, dzięki czemu staje się ono bytem prawnym niezależnym od reszty nieruchomości (gruntu i budynku), przypisanie mieszkaniu odpowiedniego udziału w nieruchomości wspólnej (gruncie i budynku) – dzięki czemu staniesz się ich współwłaścicielem i będziesz mógł współdecydować o ich losach, przeniesienie własności mieszkania na Ciebie. Jeśli kupujesz lokal z kredytu, to podczas zawierania umowy będziesz prawdopodobnie ustanawiał hipotekę na rzecz banku (chociaż można to też zrobić później). . W ten sposób Twoja przygoda z deweloperem dobiega końca, chociaż postanowienia umów, które zawarłeś z deweloperem, będą cały czas oddziaływać na Twoją sytuację. W jaki sposób? Zależy od treści umowy i tego, na co wyraziłeś w niej zgodę. Chodzi przede wszystkim o to, w jaki sposób Ty i Twoi sąsiedzi (a nawet osoby zupełnie obce) będziecie korzystać z całego budynku i gruntu – np. kto gdzie będzie parkował, czyje dzieci będą bawiły się na placu zabaw, i kto będzie korzystał z ogrodu. . Czy to oznacza, że to już wszystkie umowy, które możesz podpisać z deweloperem? Jeszcze nie – następnym razem napiszę o dość nietypowej sytuacji, gdy kupujący zawiera pierwszą umowę z deweloperem już po tym, jak budynek został wybudowany. Otagowane jako: informacje podstawowe, kupno garażu, kupno lokalu użytkowego, kupno mieszkania, umowa ostateczna, umowa przenosząca własność, umowa przyrzeczona Strategy, design, marketing & support by ™6/ Odbiór i wady przedmiotu umowy. W umowie deweloperskiej należy zwrócić również uwagę na zasady odbioru przedmiotu umowy oraz zasady odpowiedzialności za wady (terminy wynikające z rękojmi za wady / gwarancje jakości). Pamiętaj, że zgodnie z art. 27 ust. 3 – 5 ustawy deweloperskiej, z odbioru sporządza się protokół, do
Wierzytelności można, z nielicznymi wyjątkami, przekazać stronie trzeciej. W efekcie to ona reguluje odkupioną należność i bierze na siebie odzyskanie jej od dłużnika. Do tego służy umowa cesji, czyli innymi słowy, przelew wierzytelności. Zanim przejdziemy do szczegółów samej cesji, wyjaśnijmy ważne pojęcia, które będą się pojawiać w artykule, a które często są mylone — wierzytelność i dług. Dla większości z nas to synonimy, ale to nie do końca to samo. Dług to określona należność wynikająca z umowy, a wierzytelność to prawo do żądania jej uregulowania. Patrząc na to z boku, chodzi faktycznie o tę samą kwotę czy przedmiot, ale z punktu widzenia stron, to jednak zupełnie różne kwestie. Dobrym przykładem jest kredyt, który dla nas będzie długiem, a dla banku wierzytelnością. Jest różnica czy określoną kwotę otrzymujemy, czy musimy spłacać, prawda? Wierzytelnością mogą być więc kwoty wynikające z faktur wystawionych na podstawie umowy, zakupy na raty, ale też składki ubezpieczeniowe, abonament telefoniczny czy prawo własności mieszkania, którego deweloper jeszcze nie wybudował. Na czym polega cesja wierzytelności Cesja wierzytelności to umowa, która przenosi na osobę trzecią prawo żądania zapłaty od dłużnika. Zawiera ją więc obecny wierzyciel, który wyzbywa się tego prawa (cedent) oraz ktoś, kto wierzytelność nabywa, czyli cesjonariusz. Warto wspomnieć, że nabywa ją z wraz z prawem do naliczania odsetek, czy przejęcia zabezpieczenia, ale również bierze na siebie ryzyko niewypłacalności dłużnika. Dłużnik nie jest stroną umowy cesji i zasadniczo nie jest wymagana jego zgoda do jej zawarcia. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zostanie to zastrzeżone w umowie między nim a wierzycielem. O zawarciu umowy przelewu wierzytelności powinien być jednak powiadomiony. Leży to w interesie wszystkich stron. Choć wierzytelność i jej sprzedaż kojarzy się nam zwykle z niespłaconymi długami, z cesją spotykamy się także w innych okolicznościach. Zawierając umowę kredytową lub leasingową, dokonujemy na przykład cesji polisy ubezpieczeniowej na bank. Gdy zaś rozwodzący się małżonkowie zdecydują, że wspólnie zaciągnięty kredyt hipoteczny będzie od teraz spłacało jedno z nich, również mamy do czynienia z przelewem wierzytelności. Odkupienie wierzytelności zwykle wiąże się z opłatą. Najczęściej jest to określony procent należności lub dokładne wskazanie, jaką kwotę z danej wierzytelności cesjonariusz ma przekazać cedentowi. Kiedy można zawrzeć umowę cesji wierzytelności Cesji mogą podlegać wszelkie wierzytelności pieniężne i niepieniężne, niezależnie od tego, czy są już przeterminowane czy nie. Zgodnie z art. 509 Kodeksu cywilnego wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią, chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Przepisy jako niemożliwe wskazują przeniesienie niezbywalnych praw, takich jak wynagrodzenie za pracę czy alimenty, roszczeń za szkody na osobie (renta od sprawcy wypadku), a także prawa odkupu, pierwokupu czy służebności osobistej i dożywocia. Jeśli w umowie zawieranej między wierzycielem a dłużnikiem znajdzie się zapis o braku możliwości cesji, również nie można tego zrobić. Zwykle jednak dłużnicy zastrzegają sobie tylko to, że ewentualny przelew wierzytelności będzie wymagał ich zgody. W takim przypadku, aby cesja była skuteczna, przed zawarciem umowy należy o tę zgodę wystąpić. Specyficznym przypadkiem jest umowa deweloperska, która będzie zrealizowana w przyszłości. Zwykle w momencie jej zawierania jej przedmiot jeszcze fizycznie nie istnieje. Jest więc ona dwustronnie zobowiązująca — deweloper zobowiązuje się do oddania mieszkania czy garażu w określonym terminie, a nabywca do zapłaty określonej kwoty. W tym przypadku zatem obie strony mają prawa i obowiązki z niej wynikające. W sytuacji, gdy postanowimy sprzedać nasze przyszłe mieszkanie (wierzytelność), zanim inwestycja zostanie zakończona, cesja umowy deweloperskiej będzie wymagała zgody dewelopera. Może on jej udzielić niejako z góry, umieszczając stosowny zapis w umowie lub dołączając do niej osobne oświadczenie, ale może też mieć to miejsce dopiero przy sporządzaniu umowy przelewu wierzytelności. Jak wygląda umowa cesji Prawo nie narzuca sztywnej formy tej umowy. Zwykle jednak ze względu na jej specyfikę, dla celów dowodowych, cesja jest potwierdzana na piśmie. W sytuacji, gdy umowa, na podstawie której powstała wierzytelność, wymagała formy pisemnej, jest to wręcz konieczne. Umowa cesji, jak każda inna powinna zawierać takie elementy, jak wskazanie daty i miejsca jej zawarcia, określenie stron oraz informacje dotyczące cesji. Co powinna zawierać umowa cesji Najważniejszym elementem jest dokładne określenie przedmiotu umowy oraz zapis o przelewie wierzytelności. Należy więc wskazać stosunek prawny, z którego wynika wierzytelność np. Faktura nr… za… na kwotę… z terminem płatności do... Najlepiej dołączyć kopię umowy lub innego dokumentu w celu potwierdzenia istnienia wierzytelności. Musimy również wskazać strony umowy cesji, którymi są obecny i przyszły wierzyciel (cedent i cesjonariusz), oraz zawrzeć informację, że wierzytelność jest przekazywana. Przypominamy — dłużnik nie jest stroną umowy cesji wierzytelności. Ważną jednak rzeczą jest poinformowanie go o tym, że zmienił się właściciel wierzytelności. Chociaż to jej nabywca ma największy interes w tym, aby dłużnik wiedział o cesji, zadanie to zwykle bierze na siebie dotychczasowy wierzyciel. Dłużnik wówczas nie ma wątpliwości, że przelew faktycznie doszedł do skutku. W umowie ustala się zatem, w jaki sposób zbywca poinformuje dłużnika o cesji, oraz że przekaże potwierdzenie tego faktu nowemu wierzycielowi. Można też sporządzić stosowne oświadczenie o zbyciu wierzytelności, które podpisuje cedent, aby jej nabywca mógł sam wysłać je dłużnikowi. Dlaczego to takie istotne? Dłużnik, który nie wie, że ma dług u innej osoby, może zwrócić należność dotychczasowemu wierzycielowi. Wówczas cesjonariusz, który nie będzie w stanie udowodnić, że dłużnik został skutecznie poinformowany o cesji, będzie musiał dochodzić zwrotu od cedenta. Gdyby wówczas okazało się, że ten jest niewypłacalny, pieniądze przepadną. Dłużnik nie będzie musiał oddawać ich po raz drugi. Gdyby jednak zapłacił staremu wierzycielowi, mimo że wiedział, że sprzedał on wierzytelność, nowy ma prawo dochodzić jej ponownie. Komu sprzedaje się wierzytelności Pierwsza myśl to oczywiście firmy windykacyjne, które skupują niespłacone długi. To faktycznie spora część zawieranych umów cesji wierzytelności. Nie każdy wierzyciel ma bowiem cierpliwość, czas i możliwości, aby użerać się z dłużnikami. Druga grupa to umowy, w których przekazuje się prawo przyszłych należności, na przykład obowiązkowa cesja polisy ubezpieczeniowej przy kredycie samochodowym, dzięki której, w razie szkody odszkodowanie trafi do banku, jest traktowana jako alternatywne zabezpieczenie spłaty. Wielu przedsiębiorców, szczególnie tych, którzy wystawiają faktury z długim okresem płatności lub mają złe doświadczenia z płatnikami, decyduje się na faktoring, czyli specyficzny rodzaj cesji obejmującej nieprzeterminowane należności. Dzięki temu nie muszą oni długo czekać na swoje pieniądze, bo płaci im cesjonariusz (w tym przypadku zwany faktorem) i on też zajmuje się rozliczeniami z dłużnikami. Oczywiście przejęcie należności nie jest bezinteresowne i w zamian za obsługę płatności pobiera on od cedenta opłatę. To jednak koszt zapewnienia sobie płynności finansowej oraz zwykle mniejszego ryzyka straty w razie niewypłacalności dłużnika. Kiedy cesja wierzytelności nie jest skuteczna Diabeł tkwi w szczegółach i w tym przypadku jeden niezauważony drobiazg w umowie może zaważyć o tym, że cesja wierzytelności jest skuteczna lub nie. Chodzi o brak zgody dłużnika na cesję. Jak wspomnieliśmy wcześniej, jego zgoda na przelew wierzytelności nie jest wymagana, chyba że zostanie zastrzeżona w umowie, z której należność wynika. Dłużnicy czasem zabezpieczają się w ten sposób przed przekazaniem długu innym podmiotom. Co więcej, to zastrzeżenie często ukrywa się nie w samej umowie, ale w załącznikach do niej, których może być wiele (każdy, kto choć raz brał kredyt, wie, o czym mowa), albo dopiero w fakturze wystawionej na podstawie umowy. Przelew wierzytelności nie będzie skuteczny również wtedy, gdy nabywca wierzytelności nie będzie w stanie udowodnić, że faktycznie doszło do cesji, czyli na przykład nie będzie miał na to stosownej umowy, albo zapisy w niej nie będą jednoznaczne. Stąd tak ważne jest zawieranie jej na piśmie, z wyraźnym wskazaniem, że dochodzi do przekazania wierzytelności. Zawierając umowę cesji wierzytelności, trzeba więc dokładnie określić wszelkie warunki, aby uniknąć sytuacji spornych. Jak zwykle zachęcamy do skonsultowania takich umów z prawnikiem. Jesteśmy największym serwisem nieruchomości w Polsce Sprawdź Największy serwis nieruchomości w Polsce
umowa przelewu wierzytelności z umowy deweloperskiej
